Thị trường bất động sản: Đang trở lại giá trị thực

Với triển vọng lãi suất giảm dần, dòng tiền tiết kiệm sẽ ứng xử ra sao? Quy luật tự nhiên là nó sẽ có xu hướng dần rời khỏi hầm trú ẩn - các nhà băng - để tìm đến những kênh đầu tư có khả năng sinh lợi nhiều hơn. Vậy những kênh sinh lợi đó ở đâu?

Xu thế giảm nhiệt của lãi suất

Vào giữa tháng 5/2011, trong lúc mặt bằng lãi suất cho vay đang trở nên căng thẳng cực độ thì có chuyên gia đã lên tiếng nhận định rằng lãi suất cho vay đang ở vùng đỉnh, có khả năng sẽ hạ nhiệt trong vài tháng tiếp tới. Nhận định thuộc phái "thiểu số của thiểu số" này quả là khó tin vào thời gian đó, đặc biệt trong bối cảnh xuất hiện quá nhiều dư luận và bài viết về tình trạng bĩ cực, gần như không lối thoát của các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, quan điểm lãi suất cho vay đã hình thành vùng đỉnh dường như bắt đầu có hiệu nghiệm từ đầu tháng 6/2011. Đầu tiên phải kể đến tỷ lệ tăng CPI tháng 5 không đến mức tệ như vẫn lo sợ. Kế đến là liên tục những biện pháp tác động ngoại tệ được Ngân hàng Nhà nước tung ra. Thanh khoản tiền đồng trong các ngân hàng, kể cả các ngân hàng thương mại cổ phần nhỏ, được tăng dần.

Còn nhớ vào cuối tháng 5, hàng loạt ngân hàng nhỏ đã gửi thông báo cho khách hàng, chính thức đề nghị mức lãi suất vay 25%. Động tác này có thể làm không ít khách hàng cá nhân và doanh nghiệp từ chán nản đến phát hoảng, đồ rằng cứ cái đà này thì lãi suất cho vay chỉ còn đường tiến chứ không lùi.

Nhưng trong khi đó, giám đốc của một ngân hàng nước ngoài thì lại phân tích rằng những ngân hàng nhỏ do thiếu tiền và buộc phải kéo tỷ lệ dư nợ cho vay phi sản xuất xuống 22% đến hạn chót vào cuối tháng 6/2011 nên bắt buộc phải tăng cả lãi suất huy động và kéo theo lãi suất cho vay.
Trong khi đó, những ngân hàng lớn có tiềm lực tiền đồng sẽ không cần nâng lãi suất huy động đến mức 20%.

Quả nhiên, lãi suất huy động với thời hạn trên 1 tháng đối với khách hàng gửi tiền từ vài tỷ trở lên bắt đầu có dấu hiệu giảm. Cho đến nay, một số ngân hàng nhỏ cũng đã bắt đầu giảm nhẹ lãi suất cho vay từ 0,3-0,5%/năm. Nguồn tiền từ việc đáo hạn trái phiếu chính phủ cũng khiến cho việc tăng lãi suất cho vay của các ngân hàng nhỏ trở thành nghịch lý.

Gần đây nhất, thông tin về việc Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn khoảng 70.000 tỷ đồng cho một số ngân hàng đã càng làm cho những ngân hàng này phải tính đến khả năng trong những tháng tới một lượng tiền đồng khá lớn sẽ dôi dư và do đó bắt buộc họ sẽ phải tìm cách đẩy mạnh, thậm chí còn khuyến mãi hoạt động cho vay. Khi đó, đương nhiên mặt bằng lãi suất cho vay sẽ phải hạ xuống, khách hàng sẽ có cơ hội trở lại ngôi vị "thượng đế" chứ không đến nỗi phải chạy vạy quỵ lụy như trong nửa đầu năm 2011.

Trong một động thái mới đây, Ngân hàng Nhà nước cũng chính thức xác nhận xu thế giảm lãi suất đã bắt đầu từ tháng 5, dẫn sang giảm mạnh trong tháng 6 và sẽ giảm tiếp trong tháng Bảy. Nếu lộ trình này được thực hiện, chỉ số CPI cũng "tự nhiên" bình ổn, giá cả các mặt hàng chính yếu cũng không còn có cớ để nhảy dựng lên, và các doanh nghiệp sản xuất sẽ có thể thở ra nhè nhẹ, tuy vẫn còn trong tâm trạng đầy hồi hộp.

Dòng tiền tiết kiệm sẽ ứng xử ra sao?

Với triển vọng lãi suất giảm dần như thế, dòng tiền tiết kiệm sẽ ứng xử ra sao? Quy luật tự nhiên là dòng tiền này, vốn trước đây tìm nơi trú thân nơi ngân hàng, sẽ có xu hướng dần rời khỏi hầm trú ẩn để tìm đến những kênh đầu tư có khả năng sinh lợi nhiều hơn. Vậy những kênh sinh lợi đó ở đâu?

Xu hướng giảm dần tỷ giá USD trên thị trường và liệu pháp hạ lãi suất tiền gửi bằng USD của Ngân hàng Nhà nước đang khiến kênh đầu tư vào đồng ngoại tệ mạnh này khó khả quan.

Nếu hiện thời tỷ giá USD vào khoảng 20.500 đồng thì cho đến cuối năm 2011, theo dự đoán của một số chuyên gia, tỷ giá này có thể diễn biến theo chiều hướng tăng nhưng cũng chỉ đến mức 21.500-22.000 đồng, khả năng tối ưu cũng chỉ đến mức 23.000 đồng. Mức sinh lợi này có thể được chấp nhận với những người có thói quen gửi tiết kiệm và không thích mạo hiểm, nhưng với giới đầu tư và đặc biệt với dòng tiền đầu cơ thì đó không phải là cách lựa chọn khôn ngoan.
Trong khi đó, vàng cũng đang gây thất vọng cho giới đầu tư và đầu cơ. Suốt từ đầu tháng 4/2011 đến nay, giá vàng trong nước chỉ dao động nhẹ, bất chấp những phiên tăng khá mạnh của vàng thế giới.
 
Trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng và giảm giá, nhiều chủ đầu tư quyết định "bung hàng" tìm kiếm nguồn vốn, đây là cơ hội cho người có nhu cầu lựa chọn sản phẩm.

Nguồn cung dồi dào

Trước bối cảnh ngân hàng siết vốn, giá bất động sản (BĐS) "hạ nhiệt", nhiều chủ đầu tư đã "bung hàng" tìm kiếm những khách hàng có nhu cầu thực sự. Ngày 3/6 vừa qua, Tổng Công ty CP Vietracimex công bố Khu ĐTM Kim Chung - Di Trạch (Thăng Long 9) tại huyện Hoài Đức (Hà Nội) là một ví dụ. Khu đô thị cao cấp này có tổng diện tích 170,29ha, trong đó diện tích đất ở 41,45ha, chiếm 24,34%, biệt thự: 12,91ha, chiếm 7,58%; nhà liền kế vườn: 20,3ha,chiếm 11,92%; nhà cao tầng: 8,24ha, chiếm 4,84%. Quy mô dân số khoảng 20.000 - 30.000 người.

Theo các nhà đầu tư, đây là dự án được xem là hiện đại nhất Hà Nội thời điểm này. Với vị trí đắc địa trải dài theo QL 32 đi thị xã Sơn Tây, cách đường Phạm Văn Đồng 3km. Tại đây sẽ có tuyến giao thông liên vùng và tuyến ga tàu điện trên cao Nhổn - ga Hà Nội, dự án tạo ra sự liên kết chặt chẽ giữa khu đô thị và các khu vực khác của Thủ đô Hà Nội, tương lai sẽ thu hút khá nhiều nhà đầu tư. Bởi khi tuyến đường này được hoàn thành, hàng chục dự án BĐS lớn nhỏ như Kim Chung - Di Trạch, Tân Tây Đô, dự án Nam 32, Khu đô thị Nhà Từ Liêm - Lideco... sẽ là lựa chọn của không ít nhà đầu tư. Giới chuyên gia cũng dự báo, chỉ cần khánh thành con đường này, giao dịch BĐS ở đây sẽ sôi động trở lại.

Trước đó, cũng có nhiều chủ đầu tư giới thiệu các loại sản phẩm BĐSra thị trường, trong đó có Tập đoàn Vincom ra mắt dự án Vincom Village tại Sài Đồng. Cùng với hàng loạt dự án đất nền "ra hàng", một số dự án đang giảm giá như nhà liền kề dự án Tân Tây Đô đã hoàn thiện xong nhiều lô đất được chào bán giá 35 triệu đồng/m2 (vị trí đường nhỏ). Nếu trừ chi phí xây dựng 4,5 triệu đồng/m2 thì giá đất hiện chỉ có 30 - 31 triệu đồng/m2. "Mức giá này thậm chí còn thấp hơn giá đất thổ cư các khu vực lân cận. Trong khi vào thời điểm sốt nóng giá mỗi mét vuông bao gồm cả xây thô 55 triệu đồng (đường nội bộ rộng 10,5m), đối với lô mặt đường to, giá khoảng 60 triệu đồng mỗi mét vuông" - nhân viên Trung tâm BĐS tại ngã tư Nhổn cho hay.

Dự án Geleximco khu A, B, C, D (nằm trên trục Đại lộ Thăng Long), giá cũng đã giảm từ 5 - 7 triệu đồng/m2, giá nhà liền kề hiện khoảng 40 - 42 triệu đồng/m2, khu A giá 55 - 60 triệu đồng/m2… Hay tại dự án Khu ĐTM Văn Phú, sau nhiều đợt "sốt nóng" mức giá đất nền tại đâyđược xác lập 72 triệu đồng/m2 (mặt đường nội bộ 16,5m). Tuy nhiên, do thị trường trầm lắng, giá nhiều lô đất vị trí mặt đường nội bộ giảm chỉ còn gần 60 triệu đồng/m2 (bao gồm tiền xây thô).

Cơ hội cho người có nhu cầu

GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho hay, trong bối cảnh hiện tại, BĐS vẫn là kênh đầu tư an toàn. Theo phân tích của ông, tín dụng thắt chặt, lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại quá cao như hiện nay đã khiến nhiều thị trường rơi vào hoàn cảnh khó khăn. Đặc biệt, đối với một thị trường cần rất nhiều vốn như BĐS. Nhưng, có một thực tế là các nhà đầu tư BĐS Việt Nam vẫn có thói quen huy động các nguồn vốn trong dân theo kiểu "mua bán nhà trên giấy", hợp thức hóa bằng các hợp đồng góp vốn, ưu đãi mua nhà... Nên khi nguồn vốn vay các tổ chức tín dụng bị hạn chế như hiện nay, chủ đầu tư cũng không đến mức "cùng đường". "Trên thực tế, các nguồn vốn chủ yếu cho thị trường BĐS vẫn không lệ thuộc quá vào ngân hàng. Huy động vốn nhàn rỗi trong dân chính là hình thức phổ biến đã và vẫn đang có hiệu quả cao" - ông Võ nói.

Ông Đặng Hùng Võ cũng nhận định, BĐS đang quay về giá trị thực và thời điểm này nhà đầu tư có thể mạnh dạn đầu tư! Một số chuyên gia khác cho rằng, thị trường trầm lắng và xuống giá như hiện nay chính là cơ hội, nếu các nhà đầu tư biết cách nắm bắt. Bởi có thể 1 năm, 2 năm, thậm chí là 3 năm sau, các sản phẩm BĐS mua lúc này mới có cơ hội sinh lời...

(NDHMoney)